כיום, כדי לבנות מבנה או כדי להוסיף למבנה קיים, לבצע שיפוץ ולהוסיף תוספות בנייה שונות, נצטרך לעבור תהליך מסודר לקבלת היתר בנייה שיאפשר לנו לעשות זאת. למרבה הצער נראה כי רבים לא מודעים לחובה החוקית לכך או לא מבצעים זאת מסיבות אחרות. הדבר עשוי בהחלט לגרור קנסות מיותרים ואפילו צווי הריסה לבנייה בלתי חוקית. כאן נעשה סדר ונבין בדיוק מהו היתר בנייה, באילו מקרים חייבים את האישור הזה, מהם השלבים העיקריים בתהליך וכמה זמן זה אמור לקחת.
מהו היתר בנייה?
היתר בנייה, שנקראה בעבר גם רישיון בנייה, הוא בעצם אישור הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה למטרת ביצוע עבודת בנייה, תוספות בניה והריסה או שינוי בשימוש של מקרקעין כלשהו. ההיתר כולל מסמך עיקרי בו תיאור מילולי של הבקשה שאושרה, אליו מצורפות תוכניות הבנייה. שני המסמכים צריכים לקבל חותמת ייחודית במעמד אישורים של חברי הועדה המקומית לתכנון ובנייה.
באילו מקרים חייבים אישור בנייה?
- הקמה של בניין חדש או הריסת בניין קיים: כאשר רוצים לבנות מבנה חדש מכל סוג שהוא, חייבים לקבל היתר בנייה. גם כאשר נרצה להרוס מבנה מסוים, יהיה עלינו לקבל היתר בנייה מהועדה המקומית כדי לעשות זאת.
- תוספות בנייה: כל תוספת בנייה או שינוי חיצוני של בניין או מבנה יצריכו היתר בנייה. למשל הקמת חניה מקורה, הקמת גדר, בניית פרגולה, הוספת סככה, ועוד.
- שינויים במבנה: גם שינויים פנימיים מחויבים בהיתר בנייה בתנאי שמדובר בשינוי מהותי במבנה עצמו, בצנרת או בתשתיות אחרות.
- הצבת מבנה זמני: כל מבנה זמני מכל סוג שהוא מחייב היתר בנייה. מחסן פריק, מכולות, קרוואנים ומבנים ניידים אחרים, אפילו שלטי חוצות גדולים.
למעשה, כל מבנה שנכנס תחת ההגדרה בחוק מחייב היתר בנייה מתאים, לרבות מבנים קטנים וכאלה שנדמה כי לא צריך עבורם אישור, לדוגמה תמרורים, עמודי חשמל ואפילו שובך יונים.
תנאי מקדים להגשת בקשה להיתר בנייה
עוד לפני שניגש לתהליך עצמו, חשוב להבין מהם התנאים המקדימים שצריך לעמוד בהם כדי בכלל להתחיל. ראשית, אנו צריכים תיק מידע בתוקף. מכאן עלינו למלא את כל דרישות הסף השונות לפתיחת בקשת היתר על פי המפורט בתיק המידע. יש להמציא בקשה להיתר עם חתימה מקורית של כל בעלי העניין המופיעים בנסח הטאבו, חתימת המבקש, עורך הבקשה ומתכנן השלד, נסח טאבו עדכני לשנה אחורה, מסמכים משפטיים שונים בנוגע לבעלות על הנכס (צווי ירושה, חוזי מכירה וכדומה), רישיון עורך הבקשה ומתכנן השלד בתוקף, טבלת מלאה וחתומה על ידי עורך הבקשה, פטור הג״א ואישור מרשות העתיקות במידת הצורך.
מהו ההליך לקבלת היתר בנייה?
אז אחרי שווידאתם שאתם עומדים בתנאי הסף להגשת הבקשה, מגיע חלק טכני אחרון לפני תהליך הבקשה עצמו. בשלב הזה נבקש באופן רשמי מהועדה המקומית לתכנון ובנייה מידע מוקדם על הנכס ועל האזור שלנו. המידע כולל מידע חשוב כמו שטחים מותרים לבנייה, שטחי שירות, הפקעות החלות הנכס וכיו״ב. כדי לקבל את המידע הזה יהיה עלינו לצרף מפה טופוגרפית עדכנית של הנכס, חתומה על ידי מודד מוסמך, בשני עותקים. מכאן, עם המידע החיוני שבידנו אפשר לעבור לשלבים העיקריים של הגשת הבקשה:
תכנית הגשה להיתר בנייה
על פי החוק, את הבקשה צריך לערוך אדריכל, מהנדס מבנים או הנדסאי בניין. בבקשה יש לציין את הגדרת השימוש במבנה, לאילו חומרי בניין תדרשו, הערכה משוערת של תוספת השטח הצפויה ועוד פרטים והקלות שונות.
הוכחת בעלות על קרקעות
כדי לקבל היתר בנייה וקודם כל כדי לשפץ נכס, הוא חייב להיות הנכס שלכם. על כן תדרשו להציג אישורי בעלות על הנכס או נסח טאבו. אם מדובר בבניין דירות משותף, יש להציג אישור של כל דיירי הבניין. יש להציג מסמכים חשובים כמו צווי ירושה, עיקולים ושעבודים שונים על הנכס וכדומה.
תשלום לוועדה המקומית
לפני שניתן יהיה להוציא את היתר הבנייה, יש לשלם את אגרות הבנייה ואת היטל ההשבחה על הנכס. המחיר משתנה כמובן בהתאם לכל נכס ולמהות השיפוץ. ככל שמדובר בשיפוץ נרחב יותר, כך יעלה הסכום של היטל ההשבחה.
הטיפול בבקשה
לאחר הגשת הבקשה, תיערך בדיקה על ידי הצוות הטכני של הוועדה לקראת הדיון שיערך בהמשך. הוועדה רשאית לאשר בשלב הזה הקלה או שימוש חורג בבנייה. בהחלט ניתן להתייעץ מראש עם עובדי הוועדה ולהבין באילו מקרים ניתן לבקש הקלה.
פרסום הבקשה להקלה ושימוש חורג
לאחר בדיקה ראשונית של הבקשה על ידי מחלקת הרישוי, ולפני הדיון, יתקבל נוסח לפרסום על ידי יו״ר הוועדה המפרט את ההקלה המבוקשת מטעם עורך הבקשה. את ההודעה הזו יש לפרסם בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות (כמו ידיעות אחרונות) ובעיתון יומי נוסף בשפה העברית. כמו כן, יש לתלות את ההודעה במקום בולט בחזית הקרקע או הבניין שבו חלה הבקשה. את קטעי הפרסום הללו יש להעביר בהקדם לוועדה.
מעבר לכך, המבקש צריך להודיע באופן אישי ובמספר אמצעים לשכנים והדיירים הגובלים על ההקלה והשיפוץ העתידי. מרגע יום הפרסום, הוועדה בעצם מאפשרת הגשת התנגדויות במשך 15 יום ועל כן חייבים לפרסם ולהצהיר על הבקשה כדי לפעול בשקיפות וגילוי נאות מול הזולת.
החלטת הוועדה
לאחר אישור הבקשה על ידי הוועדה, תישלח למבקש הודעה על ההחלטה ועל הדרישות והמסמכים שצריך להשלים. יש להגיש שלושה עותקים מתוקנים עם כל ההתאמות והתייחסות מלאה לריג׳קטים שנתקבלו. על התיקונים יש להחתים את עורכי הבקשה, את קבלן השלד המבצע ואת האחראי על הביקורת. כמו כן יהיה עליכם או על בעל הנכס לחתום.
לאחר מכן תקבלו אישור סופי או דחייה. במקרים של דחייה ניתן לערער בפני הוועדה בתוך 30 יום מקבלת ההחלטה.
מהם האישורים הנדרשים לאחר אישור הבקשה?
- אישור רשויות הג״א למרחב מוגן: אישור מאגף ההגנה האזרחית בצה״ל על תקינות וכשירות המרחב המוגן בנכס.
- אישור בזק וחברת חשמל: יש לקבל אישור מחברת החשמל ומבזק שמראה שאין פגיעה בתשתיות ומסיר מהם אחריות במקרה הנ״ל.
- אישור לתקינות חומרי בנייה: אישור לתקינות חומרי הבנייה מגורם מוסמך.
- אישור רשות העתיקות: אישור שתהליך הבנייה לא פוגע באתרים היסטוריים חשובים או בחפירות ארכאולוגיות. לרוב הליך פורמלי בלבד, אלא אם כן מדובר על שיפוץ באזור היסטורי ספציפי.
- אישור תכנית ביוב: אישור דומה מהרשות המקומית על תכנית הביוב.
- אישור שירותי כבאות והצלה: אישור בטיחות משירותי הכבאות וההצלה בישראל.
- תשלום אגרות בנייה והיטל השבחה: ההיתר לא נכנס לתוקף עד שלא משלמים את האגרות השונות ואת היטל ההשבחה על הנכס.
כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה?
אי אפשר לנקוב בזמן מדויק, אך בהחלט יש זמן ממוצע לתהליך שאפשר להסתמך עליו. יש לזכור שכל שלב בתהליך הוא מעין פינג פונג. המבקש מגיש בקשה להיתר ומכאן יש לוועדה חצי שנה לפנות אליו. כל שלב מכאן ואילך מוגדר באופן דומה מבחינה חוקית, לרבות הזמן של המבקש להחזיר את הטפסים הנדרשים וכן הזמן העומד לרשות השכנים להגיש התנגדות להיתר. בהנחה שהכל מתנהל במהירות, זה יכול להיות לקחת כמה חודשים ספורים. עם זאת זה בהחלט נדיר, ואנו מדברים על זמן ממוצע של שנה פחות או יותר לתהליך סטנדרטי.
כמה עולה הליך קבלת אישור בנייה?
לקראת התהליך, חשוב לשקול את העלויות. היטל ההשבחה משתנה בהתאם לנכס ולהיקף השיפוץ, כך שכל מקרה לגופו. האגרות השונות הן פחות או יותר קבועות, וצריך לקחת בחשבון את בעלי המקצוע בהם ניעזר כמו עורכי דין, קבלן שלד, שמאי וכיו״ב. בהתאם לכל מקרה זה עשוי לנוע בין כמה אלפי שקלים בודדים ועד לעשרות אלפי שקלים ויותר. חשוב לקבל הערכה מקיפה ואישית לפני שמחליטים להתחיל בתהליך.
האם כל תוספת בנייה מצריכה היתר בנייה?
לא. כאשר מדובר בשיפוץ קל וכאשר אין שינוי מהותי במבנה או בתשתיות, אין צורך בהיתר בנייה. הנמכת תקרת גבס למשל זו פעולה שבמרבית המקרים לא מצריכה היתר בנייה. לעומת זאת במקרה של שיפוצים הכוללים עבודות חשמל מקיפות, שינויים בהנדסת המבנה, השמשה מחדש של הנכס לצרכים אחרים וכדומה, יהיה צורך בהיתר בנייה.
יש לא מעט תכנונים שהם תחת תחום האפור. ההמלצה שלנו היא להתייעץ עם אדריכלים וגם עם עורכי דין, אנשי שיפוצים ומעצבי פנים רלוונטיים עבורכם.
לסיכום
כעת אתם מבינים מה זה בדיוק היתר בנייה ומדוע הוא נדרש בכל כך הרבה מקרים. זכרו כי בנייה ללא היתר היא בגדר עבירה על החוק, ואתם עשויים להידרש להחזיר את המצב לקדמותו ואפילו לעמוד בפני קנסות כספיים. אנו ממליצים להימנע מכך, ובכל מקרה חשוב לערוך כל שיפוץ או שינוי במבנה משותף בהתחשבות ושקיפות מלאה מול השכנים. שיהיה המון בהצלחה!
